Пока средняя цена столичных новостроек держится по $1300 за «квадрат», в пригороде продают квартиры вдвое дешевле. Купить новостройку в 15 километрах от Минска можно от $705 за квадратный метр. И вовсе не в бюджетной панельке, а в кирпичном доме с монолитными перекрытиями, сквозными подъездами и современными планировками. Onliner съездил в Мачулищи и посмотрел, какое жилье можно купить за эти деньги.
О каком комплексе идет речь
К пустырю на окраине Мачулищей застройщики присматривались уже давно. Изначально участок площадью 20 гектаров планировал освоить местный агрокомбинат, но проект частной застройки заморозили, посчитав экономически невыгодным. В 2018 году в дело вступил «Металлстройпрофиль», разработавший проект малоэтажного микрорайона. Разрешения на стройку были получены, в ноябре 2020 года подрядчик вышел на площадку, анонсировав общественности новый жилой комплекс «Соколиный край». Масштаб застройки впечатлил: 21 пятиэтажка, два торговых центра и детский сад с бассейном.
Какими будут дома
По части проекта подрядчик не рисковал. Визуально дома практически повторяют построенные малоэтажки в Ратомке и Колодищах. К слову, Onliner принимал квартиры в этих комплексах, экзамен сдан на твердые восьмерки. Все дома в «Соколином крае» кирпичные пятиэтажные с монолитными перекрытиями, запоминающимися фасадами и модными европланировками.
— По прошлым проектам видно, что формат зашел покупателям. Дома получаются не только красивыми, но и теплыми, комфортными. Кирпич сохраняет тепло и обеспечивает хорошую шумоизоляцию. Вентфасад не выцветает, надолго сохраняет первозданный вид.
Первым нашим проектам уже 4 года, а малоэтажки до сих пор выглядят как новые, — рассказал Onliner прораб Максим.
Занятно, что кирпич белорусские застройщики выбирают крайне редко. Со слов прораба, все дело в кадрах. Найти опытных каменщиков сегодня сложно — чтобы сколотить команду, у компании ушло 3 месяца.
Занятно, что кирпич белорусские застройщики выбирают крайне редко. Со слов прораба, все дело в кадрах. Найти опытных каменщиков сегодня сложно — чтобы сколотить команду, у компании ушло 3 месяца.
С закрытыми дворами, но без лифтов
В проекте использованы и другие современные решения, которые найдешь далеко не во всех столичных новостройках. К примеру, сквозные подъезды, закрытые дворы, помещения для мытья лап и колясочные. А вот лифтов в пятиэтажках не будет. Документацию подрядчик согласовал до введения изменений в Технический кодекс. При этом Максим отмечает, что покупателей это не пугает, даже наоборот:
— Мы посчитали, что самый дешевый лифт для пятиэтажки увеличит стоимость «квадрата» на $65. Ты теряешь полезную «квадратуру», делаешь шахту, закупаешь лифтовое оборудование — все это стоит денег. Вопрос спорный, и мы решили обсудить его с клиентами: с теми, кто уже купил квартиры, и с теми, кто еще присматривается.
80% людей проголосовали в пользу экономии, сказав, что лучше будут ходить пешком, чем переплачивать за лифт.
Тот, кому критично, всегда может купить квартиру на первом уровне, к тому же крайние этажи стоят дешевле.
В рекламных рендерах подъезды выглядят эффектно. Однако чтобы подняться даже на первый этаж, придется преодолеть несколько ступенек. Дабы облегчить подъем, в парадных предусмотрены колясочные, где можно сбросить дополнительный «груз».
«Люди болезненно реагируют, когда в их двор приходят „чужие“ дети»
По плану застройщика, преодолев сквозной подъезд, человек попадает во двор, а уже там — спортивная площадка, детский комплекс, зона отдыха с беседками и прочие радости комфортной жилой среды. Единственное отличие от передовых новостроек — забором обнесена лишь внутренняя часть двора. Решение о переносе ограждения по линии домов будет принимать товарищество собственников.
Максим признается, что изначально планы по благоустройству были амбициозней, но от некоторых идей пришлось отказаться, дабы не плодить конфликты между соседями:
— Мы хотели каждый двор сделать уникальным, разделив по спортивным направлениям. Где-то большое футбольное поле, где-то оборудованная баскетбольная площадка, но предыдущий опыт показал, что это ссорит соседей.
Оказалось, люди болезненно реагируют, когда в их двор приходят играть «чужие» дети.
Лично я проблемы не вижу, но решили исключить поводы для потенциальных конфликтов, обустроив все дворы многофункциональными площадками, подходящими для различных игр.
Как стройка выглядит сегодня
Отметим, что на стройплощадке жизнь кипит. Силуэты первых двух пятиэтажек сформированы. Один из домов уже утепляют, в ближайших планах — установка вентфасадов. По документам первую очередь должны сдать в декабре 2021 года, подрядчик планирует справиться быстрее:
— Мы вышли на площадку полгода назад, а два первых дома уже практически готовы. Ребята даже на выходных работают в две смены, безвылазно. Работы идут на опережение, и в ноябре, я уверен, мы их завершим. Первая очередь будет сдана целиком — это два дома с готовым благоустройством и сетями.
— Некоторые дольщики начитаются новостей и переживают, что стройка встанет. Ничего подобного. Утеплитель на кровлю и фасад мы уже купили, финишная отделка приходит сегодня, плитка на благоустройство заказана и партиями поступает с производства. Все складируется на временной площадке для хранения, увидеть может каждый. Сдать весь комплекс мы планируем в течение четырех лет, — добавляет прораб.
Кстати, плитка — гордость подрядчика. Вместо стандартной серой взяли живописную со сложным принтом и игривым названием «Осенние листья». Говорят, стоила дороже, но за такую красоту денег не жалко.
— Под дорожное полотно мы используем стандартный серый кирпич, а под благоустройство — модный охристый, — демонстрирует богатство Максим.
Смартфон вместо домофона
Еще одно ноу-хау проекта — видеодомофон. Это первый жилой комплекс компании, где будет использована новая система. Домофонную трубку заменит рядовой смартфон, вместо базы — планшет. Из любопытного — чтобы открыть подъезд гостям, хозяину не нужно находиться в квартире. Для тех, кто не приемлет новое, в комплекте идет стандартный чип.
— Открыть дверь житель сможет прямо со смартфона, причем необязательно даже находиться дома в этот момент.
На двери установлен планшет, информация с него транслируется прямо на телефон. При необходимости к этой же программе можно подключить все видеокамеры во дворе, вызвать с ее помощью скорую, милицию или службу спасения, — объясняет прораб.
Межкомнатные перегородки внутри квартиры можно сносить
Уже сейчас можно посмотреть, как будут выглядеть готовые квартиры. Специально для этого подрядчик обустроил демонстрационную двушку.
— В первом доме мы сделали презентационную двушку, чтобы потенциальные покупатели смогли увидеть то, что получат в финале строительства. Ровно в таком виде будут сданы все квартиры в новых домах, — уверяет Максим.
В помещении установлены входная и межкомнатная дверь на кухню, газовое оборудование (плита и котел), радиаторы, туалет, разведена электрика, поставлены розетки и окна.
По проекту, несущих стен внутри квартир нет, межкомнатные перегородки выполнены из гипсовых блоков, поэтому планировку можно менять на свой вкус. Балконы на первом этаже застеклены традиционно, со второго и выше окна будут в пол.
Большая кухня, окно в ванной и панорамное остекление на лоджии
Всем, кто сталкивался с проектами «Металлстройпрофиля», известно: планировки — визитная карточка застройщика. Большинство квартир в новостройках спроектированы с просторной кухней-столовой площадью от 17 до 22 квадратных метров (квартиры типа 1+, 2+, 3+). Исключение составляют небольшие студии площадью 26—28 «квадратов», которые, кстати, пользуются наибольшей популярностью. В первом доме свободных студий уже нет, во втором осталось буквально пару штук.
Дом №1
Дом №2
Площадь однушек в новых домах — около 45 квадратных метров, двушек — 67—70. Из интересного — в ванных комнатах торцевых квартир есть окна. Со слов Максима, идея принадлежит учредителю компании:
— Во всех торцевых квартирах мы сделали окно в ванной, и это очень нравится покупателям. Такие двушки разбирают быстрее остальных.
Площадь трешек варьируется от 78,13 до 81,5 квадратного метра. В квартирах спроектированы три полноценные комнаты, кухня-столовая, а также один или два санузла в зависимости от планировки.
Самая дешевая квартира стоит $27,7 тыс.
А теперь к самому интересному — ценам. Стоимость «квадрата» в строящихся домах стартует от 1760 рублей. При 100% оплате студию в новом доме можно купить за $27,7 тыс. в эквиваленте. Цены однокомнатных квартир стартуют от $32,5 тыс., двушек — от $47,4 тыс., трешек — от $57,9 тыс.
Цены на квартиры в доме №1
Цены на квартиры в доме №2
«Судя по заявкам в банк, спрос гораздо больше, чем количество проданных квартир»
В офисе застройщика нам рассказали, что продажи идут неплохо, но можно было бы и лучше. Тормозят процесс сложности с кредитованием.
— На самом деле квартиры раскупают неплохо. Примерно неделю назад мы стартовали со вторым домом, 17 квартир в новостройке уже продано. При этом, судя по заявкам в банк, спрос гораздо больше, чем количество проданных квартир. Все дело в том, что 90% наших клиентов — с кредитами, но далеко не все способны выполнить условия банков. Помимо высоких процентных ставок есть ограничения по возрасту и доходу. В данный момент мы «партнеримся» с «Белинвестбанком». Чтобы охватить больше людей, дополнительно прорабатываем программу с банком «БелВЭБ», так как у них условия несколько гибче, — прокомментировали нам в офисе продаж.
Из-за роста цен на материалы квартиры во второй очереди будут дороже
Помимо вялотекущего кредитования, строительный рынок пошатнул рост цен на стройматериалы. Проблему прочувствовали уже многие, в том числе «Металлстройпрофиль». В данный момент подрядчик готовится к старту второй очереди, где себестоимость нового жилья существенно выше строящегося. Парадоксально, но почти готовые квартиры могут обойтись дольщикам дешевле котлована:
— Мы уже подали в экспертизу проект на вторую очередь строительства и 17 июля планируем выйти на площадку.
За счет подорожания материалов себестоимость аналогичного дома выросла примерно на 120 рублей за квадратный метр, поэтому квартиры там будут продаваться дороже.
Большинство дольщиков — минчане
На вопрос, кто покупает квартиры в Мачулищах, ответ однозначный — на 80% это минчане. Вряд ли решение связано с тем, что столица уже не мила, во главе угла, конечно, цена. А вот с возрастом будущих жителей разбежка существенная: со слов Максима, квартиры покупает и молодежь, и люди постарше. Средний возраст дольщиков — от 30 до 45 лет.
— Мы понимаем, что относительно приближенности к столице есть более выигрышные застройки, но квартиры там стоят гораздо дороже.
Людям нравится проект, но, без иллюзий, ключевой фактор спроса — цена.
Дешевле в пригороде Минска мы предложений не видели. Это закономерный выбор: жить в однушке площадью 35 «квадратов» или, продав ее, купить евродвушку площадью 67—70 квадратных метров. Причем деньги останутся еще и на ремонт. Каждый выбирает то, что ему интересней, — делится мнением прораб.
Дешевле строить можно, но...
$705 за «квадрат» — хорошо, но наш человек ждет заветные «по 500». В «Металлстройпрофиле» признались — дешевле построить можно, но это будет совершенно другое жилье:
— Мы могли бы строить дешевле, но для этого пришлось бы отказаться от вентилируемых фасадов, упростить проект, удешевить конструктивные и архитектурные решения. И вряд ли это понравилось бы дольщикам. Когда спрашиваем клиентов, хотели бы они отказаться от преимуществ, чтобы выиграть по 200 рублей с «квадрата», практически все говорят, что нет.
Статья с сайта realt.onliner.by
